北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“行家”，只用二十年实战训诫帮民众答疑解惑。

一

Q:

向您请示：

1、北京政保是按北京户口地方区域，照旧按单元地方区域。

2、向阳小学最佳的是哪个？有上完小学直升中学的最佳学校吗？

3、看了西城月坛隔邻的屋子，那里的小学和学区房请您推选一下，孩子26年幼升小，有直升中学好的学校吗？

4、请问买西城月坛学区、海淀学区、向阳学区，哪个更好些，兼自住。

5、因刚入职北京，请章哥多见示。

A：

1、这没圭臬，主要按照单元的牛叉进度。强势单元不买房迁户的也能上学，向阳单元也能有东西城的学位标的。颓势单元的小政保因为标的少，那就基本是地方区了，况且一般齐得有户口，甚而是必须买房。这问单元吧，梗概问孩子照旧上学的共事。

2、向阳小学最佳的，那确信是北京中学啊。但齐是“小五班”，只弃取，莫得学区房。东坝的龙湖天璞不错算，但一般齐是一手房业主，当今二手房1500万傍边起。另传说说小五班要取消，梗概改为系统内弃取，可能性相比大。

另外的牛小好多，像芳草地、白家庄、帝景、朝外、清朝、东说念主朝（东区）、陈分、嘉铭等等齐很好。况且齐能直升头部中学，因为大大齐九年，梗概是单校划片。最佳的惯例是朝外和白小+80，其他的也齐很好。

3、月坛哪儿有直升校啊？我不知说念是否有新战略。西城就那15所，头部在德胜和金融街，然后九年+直升相比多的是陶白。

4、哪个更好？到咫尺为止，三个行政区的说明方式有很大不同，莫得那处更好，只看那处稳妥我方。

兼自住更好的首选万柳啊，豪宅+中三，但不直升，上岸率惯例40%多吧。直升的首选金融街，顶级学区+豪宅，但即是贵点儿，三居室一般小几千万了。月坛也行，发改委或国务院的那几个小区就齐很好，房价相对低廉，三居室有2000多万的。但这里莫得直升校，磋议好。

5、这照旧先明确预算吧，要否则不太好聊。梗概说向阳的好办，一般千万以上就能买到溢价低甚而没溢价的，齐直升牛中。西城和海淀齐溢价高，1500万也只关联词溢价低一些长途，莫得向阳能更兼顾自住。但这即是一分钱一分货吧，简单说即是总价越高，性价比也就越合适。

另外教唆一句，本年算是入学岑岭的临了一年，学区溢价仍然相比高。来岁即是拐点了，之后是否能保住溢价得看战略，磋议好再买。本年的校额到校就挺蹙迫的，看恶果吧。

再有即是学区弃取问题，最佳凭证自家情况弃取稳妥我方的，否则有可能挺别扭的，孩子和大东说念主齐耐劳。若是不好细宗旨话就干脆买西城的，险峻限齐高，稳妥多样的孩子和家庭。

仅供参考。

二

Q:

请问，顺义和睦中学您了解吗？算学区房吗？是否有溢价？若是是有，那能买到溢价低或莫得溢价的吗？咫尺一居室的40多平在200多万，咱们嗅觉不太值。您对这个价钱怎样看？有什么忽视？

A：

1、200万40多平，单价5万傍边，那这价钱确信是带有溢价啊。况且还不低呢，臆想在30%傍边，跟东西海的平均值差未几，一分钱一分货。

但值不值的这没圭臬，只可看我方的感受。200万的30%是60万傍边吧，若是在市区，那这不错看作插足牛校的择校费，在莫得学区房的年代基本齐是3/40万，当今50万的也平淡，低廉的齐得30多万（服务用度）。

另外若是房价作念到保值的话，那这溢价部分是有可能保住的。梗概说前些年房价上升的时辰齐保住了，还涨了呢。只不外这几年行情不好，再加上入学东说念主数的拐点快到了，溢价部分齐有些风险。

2、我没什么忽视，是否买学区房和弃取学校齐只可家长定。

3、惟有是对口房源就齐带溢价，这没办法。这就十分于进浪费店，悉数商品齐带有品牌溢价，仅仅若干的问题。有可能买到溢价低的，但这得让当地中介给找房源，看房之前算算账。

4、和睦中学我谈不上了解，这其实问当地东说念主更合适，我仅仅一知半解。在我印象中这里很早即是顺义名校，我有个高中同学是这里毕业的，那时（80年代）还叫城关一中呢，按同学说法是比牛一还牛。当今我不太明晰收获，但初中应该至少是顺义前三吧，AG真人百家乐好多年了齐是这排行。

5、总之邻近的对口小区确信算学区房，平均溢价率略低于市区。但既然看的是小户型，那溢价比例就偏高了，哪个学区齐是这种情况。具体的让当地中介算账吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，一又友给先容了一套海淀四季青的回迁房，正在预定，90平不到300万，另有30万手续费等拿到房本再给。我在网上看了，这价钱基本即是隔邻有房本的一半，能靠谱吗？会不会有什么风险？若是买的话怎样防护，说是能办理公证手续，不错吗？

A：

1、唉，这种事儿怎样又来了。上网搜搜吧，这种被忽悠的案例太多太多了，被骗子坑了的也不少。

2、之是以分为忽悠和被骗，是忽悠的仅仅拿你的钱当无息贷款，用上个三五年之后有可能还给你，表面上没受什么亏欠。骗的话那即是地说念的钱房两空了，甚而有可能还一次次的加码呢，骗到环堵萧然+噶腰子为止。

3、总之这我懒的多说了，简单说即是90%齐是确信拿不到屋子的。那10%有可能，但莫得半价的。毕竟不管是村干部、缔造商、施工队、村民和中介齐不傻，真要有这半价的功德儿轮不到局外东说念主。

4、若是是骗局就无法防护，你意象的东说念主家早意象了，一门心想即是坑你，怎样防护啊？

5、公证手续没什么用，东说念主家公证确实信不是这屋子，指不定什么施行呢，就因为这种购买的手续就不对法，办不了公证。就算是能办，那东说念主家即是既没房也不退钱，你能怎样的啊？让东说念主家去下狱吗？没问题，从300万里拿出几十万来当下狱费，必定有东说念主舒稳妥替罪羊，归正也齐是你的钱。

6、总之我认为这至少是忽悠，也可能发展为骗局。不靠谱儿，风险很大，无法防护，办不办公证的屁用莫得。

仅供参考。

四

Q:

旧年想换学区房，亦然在您的著作下留言的，甘休您恢复的十分全面，相配感谢。当今我又有疑忌了，想听听您的想法。

1、家里向阳区，屋子齐是东四环东五环相比远的了，咫尺婆婆住一套姚家园，没房产证，咱们住东坝坝鑫一套，亦然拆迁没房产证。

2、除了这个东坝还有一个一套自住商品房满五年了，恒大江湾咫尺中介报价420万。还有一个东坝北区屋子2居。是以出租2套，房钱平均每月每套房5000傍边。

3、我我方还有一套香河商品房，当今行情不好，臆想也就60到70万了。

想研究：当今经济场合下行，咱们咫尺家里不浮躁花钱，但屋子大大齐莫得房产证，万一以后价钱更低，是以想脱手恒大江湾的屋子。脱手后也莫得其他投资的，基本用于进款，但也惦记贬值，香河屋子咫尺主要出售吗？想具体听听您的认识。（家里一个男孩子8岁）

A：

1、我没太看懂，是要买这没本的房吗？我认为没必要，房价是否走低跟房产证的关系不大。毕竟你们这不是小产权，仅仅没拿证长途，是以也确信跟从合座大盘的。全北京这种房有至少20多万套呢，不格外，也没必要为了这个而经管，确信吃亏。

2、恒大江湾，若是细目不自住了那就经管呗，梗概说不太忽视长久捏有。小区的质料还行，诚然恒大在楼盘上没赢利，但毕竟这里是北京，是以也没镌汰什么品性。

但恒大毕竟是出事了，物业不太可能复原水平，就算换了物业也很辣手。若是堕入恶性轮回就影响保值了，是以若是不自住就趁着房龄新经管吧。

另外恒大江湾的报价420万，房钱5000，怎样嗅觉不太对似的。要么即是报价高了，要么即是房钱低了。若是是两居室那这报价就不高，是以应该是房钱要少了，6000多才合理呢。

3、脱手后莫得投资的，那就找个稳妥收益的呗。找到了就卖，确凿找不到就留着，房租快跟进款利息差未几了。屋子是长久投资品，全寰宇中枢城市中，到咫尺为止还莫得一个长久下落的，北京不至于那么苦难。何况当今亦然救市本事，就算要脱手也过了小阳春吧。

4、香河的我不熟，好久没去了。算算租售比吧，800傍边就留着，高于这数值就道理不大了。

仅供参考。

温雅“章哥说买房”全球号，有房产联系问题不错向我发问。

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