作家 | 第一财经 吴斯旻
连年来，“取消公摊”的业界呼声从未间隔。日前，广东一地明确“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，再度让这一须生常谭的话题投入公众视线。
长久以来，我国商品房销售中浩繁附加公摊面积。有统计显现，我国当今商品住房公摊面积浩繁在20%~30%傍边。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的开销。与此同期，由于计较状貌不透明、少数开荒商“暗箱操作”、产权和收益权不长入，也让公摊面积成为房地产来去流程中多年饱受诟病的话题。
跟着住房来去投入存量阛阓和买房阛阓，多地政府和开荒商运行主动作念出改动。连年来，为了提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地建议“积极探索按套内面积计价”，山东等地则建议“公摊面积需在条约中明确法式”。另有受访的业界东说念主士示意，当今，已有多地开荒商运行主动选定“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。
不外，取消公摊是否能给消费者带来骨子性利好、现时全面彭胀时机是否锻真金不怕火等尚存在诸多争议。
取消公摊会导致房价高涨吗
广东省肇庆市住房和城乡建立局近日发布《对于全市规模内商品房实行按套内面积计价宣传销售的示知》，建议从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。
凭据第一财经4日报说念，当今，肇庆市仅仅要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。换言之，肇庆市并未骨子性取消住房公摊面积。
不外，肇庆市的新政也曾激发社会对“取消公摊面积的合感性和可行性”的平凡探讨，尤其是“取消公摊会导致房价高涨吗”的话题一度冲上公论热搜。对此，多名经受第一财经采访的业界东说念主士觉得，商品房销售中的计价状貌改动与否，总房价表面上王人不会发生变化。
上海师范大学商学院西席、房地产与城市发展盘问中心主任崔光灿对记者分析说，按套内面积计价由于面积的基础不同，单元面积的口头价钱折服会上升，但并不一定带来推行房价的上升，对于范例的企业来说，仅仅计价状貌的变化，不会影响开荒企业的总收入，对于购房主说念主来说，也不会有购房总价的变化。
王人门经济贸易大学京津冀房地产盘问院院长、北京市房地产法学会副会长兼通告长赵秀池持邻近魄力。她告诉记者，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的住房面积减少，而房屋总价不会发生变化，因此总价不会改动，以住房面积计量的单价会高涨。
清华大学中国新式城镇化盘问院施行副院长、西席尹稚曾撰文示意，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，仅仅一个“算法游戏”。
他前年10月在《新式城镇化》期刊上发表了一篇题为《公摊面积应该取消吗？》的签字著作。其中称，房屋买卖顺次和一个屋子值几许总价不会因为算法而变化，它的推行价值放在哪里。总房价水平会在楼面地价基础上，加上建筑造价、各式税费、企业利润、销售顺次中的各式开销、政府税收等，终末笼统笃定一个售价。“至于说如何算让你嗅觉到你占低廉了，那是卖家在主宰背后的算法游戏辛勤。”
重庆施行“以套内面积看成计价依据”多年，中国社科院盘问员王业强对记者示意，当今，重庆也曾是两套计价体系并存，但全市购房者交纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计较。
据其先容，当今，重庆开荒商频繁会给两套价钱法式，且王人会写入购房条约。从施行成果来看，两套法式的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。
但他同期教导称，尽握住论上“取不取消公摊面积和房价莫得宠必的臆想”，但在当今的阛阓条款下，价钱调高面对一定的压力。
“淌若取消公摊不调高屋子均价，那对购房者来说不错省下一大笔用度，将有劲刺激房地产消费。”王业强说。
取消公摊利好消费者吗
公摊面积之是以常被诟病，一方面是因为其内涵、计较状貌太过于专科复杂，且法式不长入，购房主说念主难以弄显著，也不肯为“看不见”的面积多花“冤枉钱”；另一方面，是因为跟着更多高层、高等楼盘入市，在房价本就相对较高的一二线城市，购房者需要为公摊面积消耗更多购房款。
赵秀池示意，公摊面积是如实存在的，不论以什么花样计量，王人是侧目不了公摊面积的。而况楼层越高，公摊面积越大；住房质料越高，公摊面积越大。
以北京为例，本年“五一”假期本事，记者探询海淀某新盘名堂。别称房产中介对记者示意：“这处新址单价较低，但得房率不占上风，在76%傍边；控制的次新址得房率约85%。按照新址8.2万元/平淡米计较，止境于买100平淡米的三居，要花近200万在公摊面积上。”
得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，也称为K值。尹稚在前述著作中提到“上世纪80 年代的时辰，宇宙通用的住宅K值能达到85%以上”。
另有证券公司研报显现，连年来，ag百家乐漏洞我国高层住房的得房率在70%~80%傍边。
“从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。是以，公众当今所谈及的取消公摊，更真确地来说，是但愿改动商品房销售的计价状貌。”成王人市城市建立发展盘问院副院长冯波告诉记者。
据冯波先容，事实上，“按套内建筑面积计价”并不存在轨制欺压。凭据现行的《商品房销售握住想法》，商品房销售计价有三种状貌：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和建筑面积计价。
冯波示意，以套内面积计价，一方面，让购房主说念主对购房资本更直不雅。因为建筑面积含了公摊面积，较使用面积大，而套内面积与推行使用面积相比接近大约可能还小于使用面积。另一方面，成心于预售商品房面积各异处理。按照《商品房销售握住想法》，商品房买卖条约未作商定的，按以下原则处理：面积罪状失色满值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积罪状失色满值超出3%时，买受东说念主有权退房。
崔光灿也觉得，住房按套内面积销售或按套销售，更成心于保险购房主说念主的权力。他建议了另外两点原因，其一，由于公摊面积莫得范例性法式，可大可小，且透明性不及，可能会毁伤购房主说念主权力；其二，购房不仅要接头来去资本，也需接头使用资本。“背面的使用用度如暖气费等，淌若按建筑面积摊派也不尽合理。”
赵秀池则有不同的观念。她提到，公摊面积如何计量，已有相应的法律律例，仅仅专科性较强，不为一般老匹夫掌执。看守近况更成心于楼市谨慎健康发展，幸免由于住房面积计量口径的改动导致的各式收费法式的转换，也便于楼市的长久数据的积存与相比，更成心于科学方案。
赵秀池还觉得，按套内面积计价的房价，单价反而会普及。由此，以面积计价的物业费、暖气费等王人要作念相应转换。
开荒商、地点政府改动计价模式意愿几何
在崔光灿看来，把公摊面积计入建筑面积的计价状貌，总体是成心于开荒销售方。但当今我国住房供需关系已发生要紧变化，住房销售中购房主说念主的权力应该获取更多的保险，淌若要改动为按套内面积计价的话，具备一定合感性。当今，“改动计价模式”在法律层面已不存在欺压，但在实践中，仍需开荒企业等多方合营。
记者了解到，连年来，已有一些开荒商运行主动选定“按套内面积”计价出售新址，以规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。
有受访房产测绘东说念主士示意，预售商品房的面积是凭据建筑缠绵图纸瞻望出来的，在房屋建立流程中，可能存在部分区域缠绵和施工转换，最终在房屋达成后推行测绘时，产生面积各异，个别商品房名堂以致可能出现交房实测的公摊面积变化较大的情况。以套内面积计价，不错更好惩办面积各异带来的房款结算问题，也可幸免一些矛盾纠纷。
“天然大部分城市王人未明确要求按套内面积计价，但一些开荒商执意商品房买卖条约期，倾向于选定套内计价。”冯波进一步提到。
从现阶段来看，多名受访业界东说念主士觉得，全面取消公摊的条款尚未锻真金不怕火。现时浩繁新址名堂仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，幸免公摊面积过大；与此同期，不错有更多城市试点探索“按套内面积计价”。
在仍计较公摊面积的配景下，为了保护购房者权力，合理普及得房率，3月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开荒名堂中联系施济面积的功令。
比如，凭据珠海市天然资源局3月初印发的《对于印发优化方针握住助力高质料发展若干措施的示知》，优化完善房屋计容建筑面积计较章程。增增多种不计容建筑面积情形，包括行家绽放空间的交通附庸设施；既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无欺压设施、电梯等。撑持买卖管干事建筑按层聚合建立不超过该层水平投影面积5%的行家半开敞空间，按其水平投影面积一半计总共容建筑面积。
而除了重庆、肇庆，合肥也加入商品房销售“按套内面积计价”的队伍。3月初，“中共合肥市委办公室”在东说念主民网带领留言板上回答网友发问时称，为幸免公摊面积比例过大，我市积极探索商品房销售按套内面积计价，相关具体使命正在探索鼓吹。当今，已有试点名堂在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。
崔光灿建议，曩昔，要念念进一步推动房地产阛阓计价状貌检阅，饱读吹按套内面积计价，还需在行政握住上作念出一系列计谋完善。比如，后期产权登记上的面积设定，依据房价的相关税费法式等。