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163轮举牌！247轮举牌！

1月2日，八家房企围猎海淀朱房村双子座地块，竞争尽头强烈。

最终，华润置地集中体拿下0029地块，成交价91.52亿元，溢价17.33%；建发房产以90.4亿元拿下0030地块，溢价25%。

两个月后，这种充满炸药味的土拍大战，又在北京海淀演出了。

3月18日下昼，海淀树村HD00-0705-0035-1地块土拍现场，地产大佬云集：

中海地产、绿城中国、建发房产、越秀地产、海开控股、中建壹品、首开股份、保利发展、、中铁置业、华润置地、中国金茂、华发股份等。

但如斯吵杂的场景，仍未见民营房企的足迹。

若是时辰倒退到3年前，融创还莫得暴雷的本事——2022年5月暴雷，孙宏斌很有可能动手拿下。17年前，融创在海淀打造过西山壹号院、学府壹号院——就在树村35地块近邻。

进程近3个小时，上百轮举牌，最终中海地产以75.02亿元的价钱，拿下树村35地块，溢价27.93%，楼面价10.23万元/平米。

一天前，35地块竞买肯求截止，共9次出价，终末的报价为59.12亿元。

这个价钱，不错对比一下往东1.7公里的朱房村双子座，0029地块楼面价8.92万元/平米，0030地块楼面价9.51万元/平米。

树村的价钱一出来，两天不到 ，颐海澐颂的业主们钞票涨了上百万元。

有了竞价，土拍才有了意思。

一年多来，放眼京城地皮市集，也只好海淀才实在配得上“土拍”二字，为北京楼市输出花式价值。

即即是丰台西南二环外的万泉寺单幅百亿地王，终末也只然而以底价结束，被中海地产摘得。

旧年级首于今，北京成交了54宗地，90%土拍仅仅走个过场。

偶尔也有例外。

如：2月11日向阳三间房组合地块也进程103轮强烈竞价，中海地产和招商蛇口俄顷杀出，保利发展+金茂集中体不得未几花8亿元拿下，溢价率10.5%。

到底树村35地块的地块训诲奈何，花姐写过一篇著作：《海淀土拍，瞒哄的容积率》。

点出了它的本体容积率，从1.6飙升至1.955了。

先来看一看35地块的参数和想象要求：

1、位于上地街谈，纯居住用地，占地39737.8平时米，地上开采领域73299.74万平时米，ag百家乐九游会呈南北走向；

2、容积率1.6，斥逐高度18米，展望建成6层洋房；

3、地块南面有一条宽15米的东西向街坊路；

4、地块东边是一条狭长的绿化留心带，再往东是军事用地；南面是办公研发用地；西面是树村公园；北面是一块公园绿地；

5、想象要求：外立面材质需使用石材、铝板，开采体式、体量、色调与圆明园名胜公园风貌相协作，新选取格调；坡屋顶体式。

初看35地块这些参数，一幅顶豪的征象扑面而来，可对地方形式有两个：

1、学府壹号院。南北区容积率王人在1.6足下，斥逐高度亦然18米。它是新式共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售教化价11.2万/㎡。

2、海开圆来日颂。2021年11月开盘，238套房源，不异是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，当今也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。

由于圆来日颂的容积率只好1.1，且是4-5层洋房，35号地参照的意思不大，主要参照系是学府壹号院。

花姐以为，35地块的训诲全体上是弱于学府壹号院的。

一是，35地块是南北走向——面宽只好150米足下，而学府壹号院是东西走向——面宽跨越300米；二是，35号地的本体容积率高于学府壹号院。

天然出让文献王人裸露它们的容积率王人是1.6，但35地块有个公开的机要。

若是你实足防卫的话，对35号地的参数进行打算，会发现用“地上开采领域”除以“用大地积”之后，得出容积率为1.84。

之是以出让文献写着1.6容积率，是因为它把东面6074.54平米的留心带HD00-0705-0035-2地块，纳入调治核算容积率、绿地率。

不仅如斯，35号地还有一条宽15米、长170米的街坊路来团结容积率，揣摸面积约2550平米。

若是扣除留心带和街坊路占地，35号地用于建屋子的本体容积率约为1.955。学府壹号院南区扣除街坊路之后，本体容积率为1.72。

如斯算来，35号地要在1.955容积率、限高18米的条目下建屋子，楼间距是个最大的旁观。

往北2公里除外的好事寺双子座就是前车之坚定，它们的本体容积率达到2.24,、限高30米，大部分屋子的楼间距与楼高之比低于最小值。

这少量，35号地不如学府壹号院，朱房村双子座——容积率2.4，开采限高48米，楼间距就相对会拉得很开。

花姐有点戚然：35号地，是否又被高容积率给害了？

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