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两天前，
也曾的六合第一房企碧桂园在时隔一年半之后，初度表示功绩。
截止2024年中，总钞票约1.2万亿，总欠债约1.13万亿。净钞票从3096亿元，缩水到741亿。总借债超2500亿，手中现款不到67亿（不含受收尾现款。）
近一年半盘算亏本2169亿，相配于杨雇主每天一醒悟来，就要亏掉5亿多。
唉……
30年地产牛市，结局不外如斯。
往时十年，娃哥写了十余篇碧桂园的稿子，平均每年一篇。写的是碧桂园，亦然地产十年的隆替、转变、抽咽和箝制。
今天，
借着碧桂园，娃哥再写临了一曲悲歌：一曲黑铁期间的挽歌。
若是你是2011年加入碧桂园的高管，上班的第一天约略率会收到一册赠书。
沃尔玛首创东说念主山姆·沃尔顿的自传《富甲好意思国》。
为什么是这本书？
杨国强以为，其时碧桂园一莫得国企配景，拿不到低廉的钱；二莫得品牌背书，很难有品牌溢价；三还沾染了大组织的臭舛讹，效果下跌。
想要处置以上问题，谜底就在沃尔玛。
他以为，沃尔玛的见效在于超幅普及了老本运转率和管事分娩率。
只须能让碧桂园像沃尔玛不异敷裕快：拿地快、盖楼更快、资金流转更更快，就能在地产行业复刻一个沃尔玛般的名胜。
围绕“三快逻辑”，碧桂园在其里面先后迭代了一套套“暗号般”的照看模子。
比如，789法。
新入市样式，开盘一周内去化率不低于70%；拿地后，首期开工需销售80%的货量；新入市样式，开盘当月销售率要达到90%。
比如，567法。
拿地后，5个月开盘销售，6个月现款回笼，7个月进出均衡。
之后，上述两套模子升级为速率更快“4568法”。
拿地后，4个月开盘，5个月内回款，6个月现款流回正，8个月资金再哄骗。
再然后，“4568法”再次升级为更快的“3451法”。
拿地后，3个月开盘，4个月现款流回正，5个月资金再哄骗，1年内资金回笼两次。
看到这里，你们能猜想什么？
快盘活，高杠杆。
嗯，
保守诟病的地产行业“高盘活”，源自于碧桂园，尔后又复制到世界9成以上的民营房企。
尤难忘，
当年碧桂园出来的样式总，凭借这套款式的阐发与考研，不错以双倍年薪舒缓入职到中梁、旭辉、吉兆业等诸多房企。碧桂园，一度成为中国地产高盘活的黄埔军校。
如今，
那些花儿齐谢了。
2012年，碧桂园为了高盘活的落地，推出了一项职工引发贪图。
当年的杨总可能想不到——
十多年后的今天，这套贪图孳生出的变种，能遍布中国真实统统的房企。
当年碧桂园的这套贪图，叫“设立分享”：
若是某样式不错在一年内已毕资金全部回笼，且达到一定的利润圭表，样式郑重东说念主不错分享该样式利润的20%。
可能行业外的东说念主，对房地产样式利润的20%没主见。
举个例子吧。
2012年底，碧桂园的一个区域总完成办法后，拿到的现款引发是8000万。
这约略是一个作事司理东说念主在职何一家民营企业中不错已毕的最高设立。
2014年，碧桂园为了更快的高盘活，再次升级引发贪图，推出了“齐心分享”的结伙东说念主轨制：
碧桂园职工不错入股样式，跟投赢得逾额利润分成。
公司高管和样式郑重东说念主，被条款强制入股，当年的单个样式10万起步。
你说你没钱？
不要紧，公司借给你。
碧桂园某高层指令被动跟投500万，但个东说念主独一200万。碧桂园公司看成担保，为这位高层从银行贷款300万。
固然，
碧桂园要的也不是你的钱，要的是你的命。
独一看到你把身家性命赌了进去，公司才定心要道技能你能拿命来保高盘活。
就在那一年，碧桂园拿下广州凤凰湾地块。
底下这张图中的褴褛民房，即是当年凤凰湾的样式部。
营销中心洞开前的三个月，这里鸠合了当年工程和营销两个部门。一二楼办公，三楼休眠。销售员推着电动车出去发传单、上门打听、拓客。
娃哥的一位故东说念主，当年就在这个样式上。
用她的话说，
样式总也睡在这个破房里，每天咬着腮帮、眼睛血红。
样式总常说，我的钱全砸在这个盘，房齐典质了。处所没完成，谁齐别想要，要死一说念死。
当年的广州碧桂园凤凰湾，创下了世界楼市的最快开盘和最快回款记载。
——拿地第二天，桩机进场；第一周，销售员进场；第六个月，销售过半；第九个月，清盘再投。
处所达成，年末结算，职工跟投收益率50%以上，样式总收益破千万。
2018年，碧桂园曾出现一幕闹剧。
某样式的誓师大会上，职工集体喝鸡血宣誓：奋战15天，冲刺5000万。
齐特么21世纪了，还在玩歃血为盟的烂梗。
过后，碧桂园走漏喝的是雪碧，鸡血即是摆摆容貌。
呵……
若是你的全部身家齐跟投压在这个处所上，就算喝鸡血又能怎样样。
看到这里，你们能猜想什么？
跟投契制。
让地产从业者集体打鸡血的“跟投契制”，也源自于碧桂园，尔后又复制到世界9成以上的民营房企。
2014年，碧桂园杨国强主席作念了一个决定：
样式监理我方作念。
平方情况下，一个工地要有三方：甲方、监理和施工方。
监理存在的趣味是，确保施工方按照图纸和国度表率来操作。既代表开导商利益，也为将来业主确保工程质地。
碧桂园发现，
统统监理齐我方作念，若是每年开导2000万㎡，监理费10块/㎡，每年能剩下2亿监理费。
更进攻的是，
我方作念监理，不错大大普及样式程度，高盘活更快。
同庚，碧桂园总裁莫斌签发《碧桂园集团强制自行监理实施决议》：
10月1日起，碧桂园运转推行“自行监理”，新开工样式齐要用一家名为国晟监理的公司。
国晟监理的母公司，叫伊东置业，董事长是杨国强主席的犬子杨惠妍。
除了监理公司以外，
碧桂园的许多样式上，还能通常看到一个施工方的名字：广东腾越。
广东腾越是谁？
广东腾越的前身，是佛山北滘建造，碧桂园的子公司。
Ok，
要点来了！
左证《建造工程质地照看条例》第35条限定，监理单元和施工单元不成故意害策动。
——统统不成出现既当守门员，又当球员，还当评判员的情况，以防在施工过程中偷工减料，出现严重的工程质地问题。
然而！
偏巧碧桂园在许多样式上，监理是国晟监理，施工单元是广东腾越。
我方监理我方，等于莫得监理。
底下这张图，是碧桂园也曾出现过维权或紧要事故的部分样式。
——施工方无一例外，齐是广州腾越；监理方无一例外，全是国晟监理。
更扯淡的是，
自碧桂园之后，所谓的“自监款式”投入到越来越多的房企，以至依然成为行业公开的隐私。
土建工程师，兼职作念监理。
他们说，这叫监理一体。
2018年的碧桂园，说合发生了三起崩塌事故。
6月24日，上海奉贤碧桂园样式，在建售楼部发生崩塌，1死9伤。
7月12日，杭州碧桂园前宸府基坑崩塌，裂痕延迟到摆布住户楼的地基，使其成为危房。
7月29日，六安碧桂园·城市之光，发生围墙和行为板房崩塌事故，酿成6东说念主物化，3东说念主受伤。
碧桂园不仅没作念好一个五星级的家，也莫适当好一个五星级的邻居，更不配为一个五星级的企业。
咱们去顾忌一下，
2018年的碧桂园是什么情况？
正在已毕5000亿的限制，正与恒大争夺第一房企的限制宝座，高盘活呐喊大进。
为了已毕这一处所，
三年前，碧桂园挖来了在用友软件职责18年的陈立艳，任职集团副总裁和信息照看中心总司理。
杨国强但愿陈立艳的到来，能匡助他完成一件事：
把碧桂园装入口袋。
遍地随时齐能监控到公司的运转，想怎样看，就怎样看，想在哪看，就在哪看。
于是，
陈立艳算帐了碧桂园400多个样式的照看历程和节点，让4000种业求已毕了历程化照看，每一个业务程度齐被联想了红绿灯的预警技能。
自此之后，
碧桂园的每一位职工，朝晨醒来的第一件事即是掏入手机，看业务程度“亮灯了没”。3个红灯，职能部门约谈；4个红灯，总裁约谈；多个亮灯，炒鱿鱼滚开。
自此之后，
碧桂园澈底成为地产界的富士康，联想、营销、工程、投融资、施工、建筑工东说念主……每一个东说念主齐成为高盘活活水线上、被红绿灯管控的螺丝钉。
上头所提到的工地3连塌，全是红绿灯下的抢工期、冲程度、高盘活，无一例外。
上海奉贤样式的崩塌现场，受伤的功课东说念主员在接纳媒体采访时说：塌的是售楼部，上头的卖楼节点定死了，必须赶工建好。
这套血汗工场般的体系内，
三连塌里逝去的7条东说念主命，不外即是活水线上掉落的7颗螺丝钉。
这两天看到碧桂园的财报，许多东说念主看到的可能是：
是期间的坠落，是大而空的见笑。
今天娃哥带你掀开碧桂园的横切面，你看到的是什么？
可悲可叹的不是碧桂园。
而是，
碧桂园竖立的高盘活款式、跟投契制、红绿灯节点管控、自监体系，曾被一个又一个想成为碧桂园的企业们奉为圭臬、说合复刻，以至一度成为地产行业的主流价值不雅。
富士康的郭台铭，最心爱成吉想汗。
他曾说过，
成吉想汗在行军时从不埋锅作念饭，饿了持一把马肉干，渴了喝一口马奶茶。一个士兵从握住息，骑两匹马，一匹累了就换另一匹，沉行军，神出鬼没。
也曾咱们以为楼市高盘活款式之下，咱们每个东说念主齐是骑在飞快的士兵。
整天瞎比忙，为了一套房。
本色上，
咱们可能是换掉的那匹马。
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