 北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“巨匠”，只用二十年实战教悔帮大众答疑解惑。 一 Q: 讨教，想征询一下农光里的屋子，两居60平270万，您看这套房符合吗？我在农展馆麦子店上班，但那左近的房价太贵，嗅觉南方的房价低更符合，但也有疑问，是不是因为保值不好酿成的？如若是的话我三四年之后换结婚的屋子是不是会赔钱啊？另外渤海家园亦然这里的名字，是代表商品房吗？ A： 1、具体房源我不敢多说，不到现场的话看户型图的意旨不大。省略说从户型上看很正直，如若朝向、楼层和楼座齐没极度的话就挺符合的。另外这价钱似乎偏低了点儿，搞显豁为什么吧，低廉必须有低廉的道理。 2、地段儿谈不上保值不好，只是价钱走势略弱于北部辛勤。北京历来即是北强南弱，没办法的事儿。但这也从居住角度看亦然上风，经济实惠，配套也全，正本屋子即是用来住的。 3、是否赔钱主要看大盘，如若大盘高潮，那农光里信赖也会随从，不然不会从畴前的3000来块涨到5万多。如若大盘着落那就不光是农光里了，而是北京大部分小区齐可能赔钱，但换房也不异不亏本，归正齐跌了。 4、渤海家园的笔名，跟是不是商品房不环节。具体这名字的来历我也不知谈，有个说法是畴前许多员工来自怀柔的渤海村，是以叫渤海家园。 还有个说法是这里之前地名叫小海子，也不知如何搞的就起了个渤海家园的名字。我对长幼区不熟，这些齐只是外传的，也不知谈哪个说法正确。 仅供参考。 借这话题说两句农光里的名字来历。这里最出名的地名是“老虎洞”，北京好几个叫这名字的呢，齐是因为当地有赵公明的财神庙。然后还有单独供奉黑虎的佛龛，小佛龛看上去像个洞，是以叫老虎洞。其实这就十分于供奉财神，是以叫老虎洞的方位齐聚财，财神保佑。 自后是北内（北京内燃机厂）在这里缔造寝室区，但其时的厂名是“北京农机厂”，是以用了“农”字。“光”字的来历好几个说法，有的说是“农业光荣”的好奇瞻仰好奇瞻仰，也有的说是正本想跟光华木料厂配合，省略是其他带光字的厂子吧，是以叫农光里了。 另外这里的地名还有沙板庄，沙板庄小学就也曾是北内的子弟校。再自后就不单是是北内的寝室区了，北东谈主（东谈主民机械厂），北汽和眼镜二厂等左近许多大厂的寝室区齐有，只是不息了农光里的名字辛勤。 二 Q: 讨教，我职责在海淀皂君庙，是以想在西红门买房，您以为符合吗？看了世嘉博苑嗅觉可以，但纠结于左近除了荟聚似乎没发展起来，或许以后也依然落伍于海淀。另外也看了对面星海家园等小区，齐是回迁房，价钱低一万傍边，但嗅觉就不一样了，如若是您的话首选哪边？ A： 1、职责在皂君庙，是以想在西红门买房，这俩方位有什么势必的干系吗？您的好奇瞻仰好奇瞻仰是不是说海淀的价钱比较贵，而西红门是离市区最近的郊区，交通便捷而况还能加职住分。是这好奇瞻仰好奇瞻仰吗？如若是这好奇瞻仰好奇瞻仰那就买这儿呗，交通看我方的感受，其他各式配套我以为挺符合的。 2、除了荟聚似乎没发展起来，缓缓儿来呗，左近园区的规模也不是太大，没什么难发展的。这就没必要跟海淀比了，基础要求就不一样，生拉硬套的没好奇瞻仰好奇瞻仰。 任何发展齐是要依托于土产货的具体要求的，以荟聚左近来说就莫得太多的地盘，是以空间有限。这望望舆图就知谈了，现存的荟聚和写字楼，依然把从地铁到西边河谈的地盘险些占满了。过了河谈诚然还有点儿地盘但也未几，而况再往西还有铁谈形成的三角地，不太好策划的，也就很难形陈规模上风。 是以没必要拿这里的破绽去跟东谈主家的上风作念比较，发展我方的上风产业就行了。荟聚不就很好吗，能诱惑来这样多的东谈主真的即是古迹。 3、如若是我，短期五年傍边的话信赖先看世嘉博苑，因为品性可以，诚然规模小点儿但慨叹的挺好，价钱走势不落伍，流动性更强。永恒十年以上的那就以东边房龄老的为主吧，归正以后齐会成为老房，大众齐一样。而小规模社区的物业费少，慨叹难度会越来越大，还不如老房牢固呢。 仅供参考。 三 Q: 讨教，如若预算450万，以西二旗和永定门的两个职责地点，您以为屋子买在那处能兼顾通勤和保值？我目下看的是铭科苑，意义是优质板块中的价值凹地，能买到可以的两居室。但女友认为这是价值陷坑，翌日有可能砸在手里。目下她看上的是隔邻这两套房，讨教您如何评价？ A： 1、我以为这不是屋子问题，至少不是以保值为办法的争论，ag百家乐老板而是两口子较劲了。因为俩东谈主的职责地点离的太远，诚然你们嘴里说是兼顾通勤，但本体上一个选了西二旗，一个选了洋桥，那这就齐是照应我方呗，看不出来如何兼顾对方的。是以在我看来这是家务事为主的，如故我方协商比较好。 2、抛开家务事儿，单说这俩小区的保值性，那信赖是首选铭科苑。没别的原因，就因为“房产价值由地段儿决定”。铭科苑谈不上价值凹地，而只是价钱凹地，但毕竟是好板块，是以诚然在本板块不占低廉，但放到北京的大盘中至少不亏本。 3、而洋桥的则即是自住为主了，投资保值角度不彊，不然也不会目下这价钱。要知谈北京是摊大饼发展的，那洋桥是二环外，而西二旗是五环外，早期的价钱哪边更高啊？信赖是洋桥呗，这里卖5000多的时候西二旗也就3000来块钱。 但目下却是西二旗反超了，而况还不是因为小区的品性更高，那证据什么？只关联词地段儿原因了呗。就算海淀有学区溢价，那也到不了这进度。但学区溢价亦然价值的一部分，西二旗的溢价率也不算高，略有风险辛勤。 4、我对这两套房的评价是居住挺符合的，户型正直，性价比高。只不外许多时候性价比高是因为增值略慢，是以才显的高的。 5、简便就这情况，至于买哪儿如故我方协商吧，外东谈主发表不了成见。 仅供参考。 四 Q: 讨教，咱们是准备结婚，买婚房，预算300-350万傍边。但目下纠结的是买新址如故二手房，如若新址的话基本齐在大兴五环外郊区，小区诚然好但左近配套齐不若何。但如若买二手房的话诚然能买在方庄蒲黄榆，但一是嗅觉屋子老破小，二是地段诚然配套全但增值有限，怕置换的时候落伍。讨教您有什么推选的吗？ A： 1、我没什么推选的，这如故先想好迢遥新和老破小的聘用吧。大无数买房主谈主齐濒临这种两难，尤其是预算不太高的，只可看我方更深爱哪方面了，无奈的选定，也必须选定。 惯例提议是把需求排序，看我方更深爱哪方面？餍足一个算到手，两个算超值，三个以上可遇不可求。省略用摒除法，把不太迫切或可替代的需求摒除，剩下的即是无法放置的。 2、另外多说一句，单从价钱走势来说，方庄蒲黄榆的无数老房如实不占优，但和郊区新址比拟的话有时亏本。省略说您如何判定郊区的增值就能比熟习板块强呢？ 要知谈地盘方并不傻，策划是他们作念的，他们是最了解地盘价值的，在卖地的时候就依然把配套完成的预期价值齐野心进去了。连咱们诱导商齐很难占到低廉，买房主谈主要想吃到红利就更难了。 如若想在郊区得回更多的地段儿利好，那就只可期盼策划提前完成，省略是超值完成，比如增多了新的高新产业或大型配套，不然就算是定期保质完成配套，也不外是终显豁预期价值辛勤。 3、总之如故我方先笃定买新址如故二手房吧，尤其是婚房，这外东谈主就更不好提议了。 仅供参考。 五 Q: 我是仳离带十岁的女儿，非京籍，但孩子是京籍，他名下有一套向阳的屋子，无贷款，目下价值500多万，讨教这种情况如若出售的话能办理公证录用过户吗？我名下的是有两套环京的屋子，一套固安孔雀城剑桥郡的，90平三居，一直空置，您提议是保留如故动手？另一套是燕郊的天洋城，120平三居，偶尔居住，但预想孩子上中学后就没技术住了。您提议如何惩处？ 另外讨教我这种情况能有北京的购房经验吗？我的社保是远超五年的。 A： 1、刑事职守孩子名下的屋子是吗？这我还真没碰到过，不太懂。我之前卖的齐是新址，净是用孩子款式买房的，没战役过卖房的。 但公证录用应该是不行办了，2017年的时候国法部就出台了“五不准”，把分段录用齐给不容了。2021年又强调了一次，是以业主本东谈主必须到场，不然办不了手续。要不就再问问中介吧，他们碰到的案例多，比我专科。 2、屋子是用来住的，固安的如若住不上，而况也不出租，保值角度也至少不占优，那何须留着呢？ 3、天洋城的如若能住的上就先留着，笃定不住了最佳亦然动手。不然留着的话房钱低，以120平三居来说，房钱收益有可能比北京低30%以上，致使更高。归正亦然各项齐至少不占优，即是自住符合。 4、既然有五年社保，那在北京就可以买二套房，只不外是五环以外的。 仅供参考。 顺心“章哥说买房”群众号，有房产接头问题可以向我发问。 |
